Od 1. července 2025 vstupují v platnost důležité změny zákona o DPH, které ovlivní každého, kdo plánuje prodej domu, bytu nebo pozemku. Dobrou zprávou je, že pravidla se zjednodušují a prodávající získávají větší flexibilitu. Na druhou stranu ale přibývá i pár nových situací, kde je potřeba být opatrný, aby člověk zbytečně nezaplatil DPH, nebo se nedostal do problémů s finančním úřadem.
V tomto článku vám srozumitelně vysvětlím, co se mění a jak na to reagovat – ať už prodáváte jako soukromník, investor nebo po rekonstrukci.
Největší změnou je zkrácení lhůty pro osvobození od DPH z 5 let na 23 měsíců. Co to znamená?
Pokud prodáváte novostavbu (dům nebo byt), kterou jste postavili nebo koupili, nemusíte k ceně připočítat DPH, pokud od kolaudace uplynulo alespoň 23 měsíců.
📌 Příklad:
Kolaudovali jste dům v srpnu 2023? Od července 2025 ho můžete prodat bez DPH, i když od kolaudace ještě neuplynulo 5 let.
To je skvělá zpráva pro majitele i investory – nemusí čekat celé roky, aby mohli prodat „daňově výhodně“.
Máte starší dům nebo byt, který jste výrazně zrekonstruovali? Pak zbystřete. Nový zákon říká, že pokud provedete „podstatnou změnu“ stavby, začíná se znovu počítat 23měsíční lhůta pro osvobození od DPH.
Za podstatnou změnu se považuje:
📌 Příklad:
Rekonstruujete starý dům za více než milion korun (a původní hodnota byla tři miliony)? Pokud práce výrazně mění stavbu, budete muset počkat znovu 23 měsíců, než ji prodáte bez DPH.
Proto je důležité dobře dokumentovat rozsah rekonstrukce a včas plánovat, kdy dům nebo byt prodáte.
Změna se týká také pozemků. Nově může být i zdánlivě „obyčejný“ pozemek považován za stavební, a tedy podléhat DPH, pokud:
📌 Příklad:
Prodáváte zahradu, na které lze podle územního plánu stavět? Může být zdaněna, i když tam nestojí žádný dům.
👉 Doporučuji nechat si prověřit pozemek odborníkem (realitní makléř, právník, daňový poradce), abyste předešli nečekanému doplacení DPH.
Nová pravidla rozšiřují situace, kdy i běžný člověk, který není podnikatel, může být označen za osobu, která jedná v rámci ekonomické činnosti – a tedy musí řešit DPH.
To se může stát například, když:
📌 Příklad:
Postavíte dům na volném pozemku, bez záměru se do něj nastěhovat. Jen ho po dokončení prodáte. I když nejste firma, úřad vás může považovat za „podnikatele“ – a DPH bude potřeba řešit.
👉 Doporučuji se poradit před prodejem, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím.
Novinkou je možnost dobrovolně se rozhodnout pro zdanění, i když už splňujete podmínky pro osvobození (po 23 měsících). A to v případě, že:
Díky tomu si můžete zpětně uplatnit nárok na odpočet DPH, kterou jste zaplatili při výstavbě nebo rekonstrukci.
📌 Příklad:
Postavili jste dům, koupili jste materiál s DPH. Po 2 letech ho prodáte firmě. Když se dohodnete na dobrovolném zdanění, můžete si DPH „vzít zpět“.
✔ Časový test: Počkejte 23 měsíců od kolaudace nebo rekonstrukce.
✔ Při větší rekonstrukci počítejte s novou lhůtou.
✔ U pozemků si ověřte, zda nejsou „stavební“.
✔ Jako fyzická osoba jednejte opatrně – daňový úřad sleduje záměr a opakování.
✔ Při prodeji firmám zvažte dobrovolné zdanění pro daňovou optimalizaci.
Rád se na to s vámi podívám.
➡ Pomohu vám správně nastavit prodejní strategii,
➡ vysvětlím, jestli musíte řešit DPH nebo ne,
➡ a postarám se o to, abyste z prodeje dostali maximum a bez zbytečných komplikací.
📞 Kontaktujte mě nezávazně – rád vám poradím.
